入住率调查续 | 河东北10年交付超1.6万户 入住率有点意外

河东北一直是柳州楼市的价格高地，尽管这两年新房销化殆尽，房源告急，但片区的热度从未停止。
去年广西交投地产以柳州土拍史上最高总价拿下250亩江景地块，今年又有300亩沿江地块预出让，关注度再次拉满。
碧桂园于2015年入场河东北，它也是第一个入场的外来房企，直接撬动了板块楼市的发展，房价从2字头飙升破万，翻了5倍。河东北也从不毛之地华丽蜕变为高楼鳞次栉比的新住区。
河东北建设成绩实景
河东北新房的集中销售正值柳州房地产市场繁荣辉煌的那几年，房源去化速度很快，房价也以上千元的梯度攀升，彼时河东北的配套都未曾呈现。 
没有配套，卖出了高价、没有商圈，楼盘照样售罄，河东北楼市就比较“传奇”，不可否认，这里面有投资客的助推。 
从2007年至今，河东北已有14个小区陆续交付，交付总户数超1.62万户。发展至今，河东北是不是已经灯火通明？实际的入住率如何？河东北的房源是自住为主还是投资偏高？ 
为此，小编进行了一次较为全面的调查，粗略统计入住情况。 
如果投资比例偏高的项目，大概率会出现入住率偏低的情况，后市的次新房可能会有不少供应量，对当下楼市也有着深远影响。 
小编连续一周实探，入住率按照较为宽松的统计方式，晚上看亮灯率、白天看包窗、或者有晒衣服等均视为入住。 
因为非精确统计，统计方式也不算特别严谨，所以会出现一些不可避免的偏差，但总体上仍可以较好反馈目标楼盘的大致入住情况，仅供参考。

房龄超8年的小区

经济适用房入住率更高

河东北为河东路以北片区，发展历程沿着东环大道自南向北，靠近河东路的片区配套设施比较完善，生活氛围相对更醇熟，小区建设较早，分布也比较密集，例如北大阳光、万和·新希望、壶东苑、东祥福苑、柳福雅居、东岸·盛世花园等小区，其中经济适用房项目亮灯率相对较高。

北大阳光、万和·新希望这两个小区相邻，北大阳光建设2栋楼约252户，早于2012年交付。万和·新希望建设9栋楼约836户，于2014-2015年交付。

周四晚万和·新希望亮灯实景

实探发现，这两个小区工作日和周末晚9-10点亮灯情况差别不大，周末亮灯率略高一些，北大阳光亮灯率过半，万和·新希望约三分之一。据万和·新希望业主透露，小区部分业主来自周边县城，一般周末才回来，周一到周五人不多，上下电梯都很少见到其他业主。

周五晚北大阳光&

万和·新希望亮灯实景

壶东苑位于万和·新希望北面，该小区为经济适用房，一期于2014年交付6栋楼，总户数约907户。

根据亮灯情况，一期亮灯至少过半，排除一些早睡或晚归，实际入住率应该更高。经济适用房是面向刚需群体，有一定的申请条件，也要求须是唯一住房，所以入住率会比商品房小区更高。

壶东苑亮灯实景

继续向北，来到东祥福苑和柳福雅居，这两个小区仅桂中大道之隔。东祥福苑为农民拆迁安置小区，2007年交付，总户数约758户。柳福雅居为经济适用房项目，于2010年交付，总户数约为560户。根据航拍夜景，这两个小区的亮灯率都比较高。

东祥福苑亮灯实景

柳福雅居亮灯实景

东岸·盛世花园位于中医院东院南侧，小区总户数超3000户，于2012年起交付。根据实探，周四、周五亮灯情况大致相同，高层亮灯率较低，小高层亮灯率相对较高，在半数左右。该小区由柳州市城中区河东村民委员会开发，以回迁为主。在某二手房网站有不少房源出租或出售，可以看出有一定的空置率。

东岸·盛世花园亮灯实景

2017-2019年交付的新小区

入住率还有上升空间

凤凰岭大桥以北的4个新小区，碧桂园·十里江湾、柳州碧桂园、远洋天铂、兴佳·汇景天城交付时间为2017-2019年，交付户数近6000户。夜晚凤凰岭大桥的与一栋栋住宅的灯光互相映衬，展现靓丽夜景的同时给人灯火通明的即视感。住宅的灯光主要来自于城市景观规划，实际住户的亮灯率不算高。

柳州碧桂园分为一期、二期两个地块，总户数1292户。一期为高低配设计，别墅于2017年中交付，至今已历时5年，但从夜晚亮灯情况看，只有少部分亮灯。按照该小区当时高层、洋房8字头的价格，别墅价格也不会低，不排除部分手持多套房的业主，有一定空置率也很好理解。

都荟亮灯实景

一期的洋房、高层于2018年初交付，二期的高层于2018-2019年交付。根据航拍夜景，两个地块夜晚亮灯率相差不多，但通过观察未亮灯的住房空调安装情况，一期地块的安装明显多于二期，二期的房屋空置率更高一些。

 柳州碧桂园亮灯实景

碧桂园·十里江湾位于凤凰岭大桥桥头，分为三期开发，分别于2018年底至2021年底交付，总户数2263户。根据航拍实景，一期别墅区夜晚亮灯率近半，但通过顶楼露台的装饰来看，大多数都已装修。高层的亮灯率过半，实际入住率也更高，社区商铺还有一些在营业中。

碧桂园·十里江湾一期亮灯实景

二期交付时间在2019年底，别墅仅几户有亮灯，高层亮灯情况比一期少一些。三期交付时间为2020-2021年，交付时间不长，夜晚亮灯的房源相对更少。

碧桂园·十里江湾亮灯实景

远洋天铂（更名前为红星天铂）位于桂中公园北侧，布局有高层和洋房，于2019年底交付，总户数1066户。洋房每个单元12户，夜晚亮灯的户数基本在3-6户；高层设置有景观灯带，实际的亮灯户数在30-40%左右。据小区业主，去年底至今年，陆陆续续有不少业主入住，小区比此前更热闹。

远洋（红星）天铂亮灯实景 

兴佳·汇景天城位于桂中大道，隔着东环大道就是在建的紫荆花公园。该项目于2019-2021年交付，总户数1351户。根据航拍夜景，最晚交付的6#楼亮灯户数较为稀疏，其余楼栋的亮灯率相对较高。据相关人士透露，目前小区入住率在40%左右。

兴佳·汇景天城亮灯实景

近2年交付的小区

少部分业主已入住

最近两年，河东北也有小区陆续交付，彰泰城、彰泰·滨江学府、碧桂园·滨江府、远洋红星新天地，交付户数3646户。交付时间不长，加上装修需要一段时间，目前夜晚亮灯率不高。

彰泰城2020年10月起交付，全小区于2021年3月交付完毕，总户数1817户。晚上9点多，一些底层商铺依然在营业中，周五晚上比周四晚上行人更多一些。项目别墅区的灯光大多来自路灯。9栋高层周五晚亮灯比周四晚更密集，每个单元大约有30-60户亮灯，亮灯率相对来说不算低。

彰泰城亮灯实景

位于鹧鸪江大桥头的碧桂园·滨江府，首期6-9#楼于2020年4月交付，5#、10#楼于2021年底交付，总交付户数491户，还有6栋约513户未交付。整个小区带装修交付，家具入场就基本满足入住条件，所以入住速度也比较快。

碧桂园·滨江府亮灯实景

首期面江的8#、9#楼为超200平的大平层户型，两栋楼共92户，宽景落地窗反光夜景，显得灯光比较亮，实际周四、周五晚亮灯的户数不多，约15-20户。最新交付的10#楼同为大平层，偶有几户亮灯。5-7#楼为普通高层，每栋楼亮灯的户数20-30户，整个小区因一半未交付，灯光显得比较昏暗，氛围也静悄悄。

碧桂园·滨江府亮灯实景

彰泰·滨江学府的交付时间比较新，不足一年，小区总户数788户。2021年7月交付5栋楼，通过航拍亮灯情况，有少部分业主已入住。今年3月交付的两栋楼，因毛坯交付，很多业主都还在装修阶段，尚未入住。

彰泰·滨江学府亮灯实景

远洋新天地的两栋公寓共550套，已于2021年5月前交付，周四、周五晚也有少量亮灯情况。不过非住宅性质的公寓有用于商业、办公的可能。

远洋新天地亮灯实景

实探后记

从2017年柳州碧桂园交房至今，5年来，河东北整体上入住率还算可以的，刚需产品入住率相对较高，改善产品入住率相对稍低一些，整体上看这个区域还是以自住需求为主。 

当然投资性购房一定是有的，我们看到即使交房了5年以上的小区也一样存在一定的空置率，这其中不乏一些投资者或手持多套房的业主，这些次新房也会流向存量市场，反向影响着当下的柳州新房楼市。 

此外，河东北还规划有多个新建项目，例如超500亩的祥云胜地、250亩的交投·和顺江山（已动工，预计下半年面市）、即将出让的300亩江景宅地和旧改项目大唐观澜印象，这些项目将是未来河东北楼市的主力。 

新项目的加入，交付时间的拉长，入住率将会持续提升，不过也得再经历一段时间的沉淀。 

你觉得河东北真正热闹起来，还需要多少年呢？

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